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1) 가등기의 효력

① 가등기 의의

- 청구권보전의 가등기 : 부동산물권 및 그에 준하는 권리의 설정, 이전, 변경의 청구권 을 보전하기 위해 예비로 하는 등기로, 이는 ‘부동산등기법’에 의해 규율되고 있다.

- 담보가등기 : 채권담보의 목적으로 경료된 가등기로서, 이는 ‘가등기담보 등에 관한 법 률’ 에 의해 규율되고 있다.

- 담보가등기는 우선변제적 효력이 인정

② 청구권보전의 가등기의 원인

- 부동산물권 및 그에 준하는 권리의 설정,이전,변경의 청구권을 보전하려고 하는 경우

- 보전할 청구권이 정지조건부 권리 또는 시기부 권리인 경우

- 청구권이 장래에 확정될 청구권(예약완결권 등) 인 경우

③ 청구권보전의 가등기의 효력

- 본등기 전의 효력(가등기인 채로의 효력)

· 실체법적 효력 없다.

· 가등기가 되어 있다고 하더라도 어떤 법률관계가 존재하는 것으로 추정되지 않는다.

· 단, 가등기가 불법말소된 경우 가등기권리자는 불법하게 말소된 가등기의 회복등기를 청구할 수 있다.

· 가등기에 기한 본등기가 없는 한 가등기의무자는 자신의 권리를 처분할 수 있으며, 그 처분에 기하여 한 등기도 유효하다.

· 따라서 가등기권리자는 가등기만으로는 가등기 후의 본등기를 취득한 제3자에게 대항 할 수 없다.

- 본등기 후의 효력(순위보전의 효력)

· 가등기에 기해 본등기 한 경우 본등기 순위는 가등기 순위에 의한다.

· 단, 이 경우에도 물권변동의 효력은 본등기를 한 때 발생한다.

· 가등기 후 제3자에게 소유권이전 본등기가 된 경우 가등기권리자는 누구 상대로 가등 기에 대한 기한 본등기를 청구하여야 하는가?

⇒ 가등기권리자는 가등기의무자인 전소유자를 상대로 본등기를 청구하여야 하고 본등 기가 되면 가등기 이후에 있었던 제3자의 본등기는 직권으로 말소된다.

⇒ 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 자신 소유권을 상실한 제3자는 양도인을 상 대로 제576조에 의한 담보책임을 물을 수 있다는 것이 판례 태도

④ 가등기의 가등기

- ‘갑’ 과 계약한 ‘을’ 이 장래 소유권이전등기청구권 보전 위해 가등기 한 상태에서

그 청구권을 ‘병’에게 양도한 경우, ‘병’이 자신의 청구권을 보전하기 위해

‘을’의 가등기에 채권이전의 부기등기를 할 수 있다는 것이 다수설이자 판례

2) 본등기의 효력

① 권리변동적 효력 (창설적 효력)

- 물권행위와 그에 부합하는 등기가 있으면 부동산물권변동의 효력 발생

- 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력 발생

② 대항적 효력

- 부동산제한물권, 부동산 임차권 및 부동산 환매권에 관하여 일정한 사항을 등기하면

제3자에 대해서도 그 내용을 주장할 수 있다.

③ 순위확정적 효력

- 동일한 부동산에 등기된 권리의 순위는 등기의 선후에 의한다.

- 그러나 부기등기는 주등기의 순위에 의한다. 

④ 추정적 효력

- 의의 : 등기가 형식적으로 존재하면 무효인 등기라도 그에 상응하는 실체적 권리가

존재하는 것으로 추정하는 힘

- 성질 : 등기의 추정력은 법률상 추정이다

- 추정력의 범위

· 물적 범위 : 등기가 있으면 일단 적법한 절차에 의해 경료된 것으로 추정

· 인적 범위 : 추정 효과는 등기명의인, 제3자도 원용할 수 있다. 또한, 등기의 추정 력은 등기명의인의 이익뿐만 아니라 불이익을 위해서도 추정된다.

: 등기의 추정력은 물권변동의 당사자 사이에서도 미친다. 따라서 소유 권이전등기의 현 등기명의인은 전 등기명의인에 대해서도 추정력을 주 장할 수 있다.

- 추정력의 효과

· 기본적 효과는 입증책임이 상대방에게 전환된다는 점

· 부수적 효과는 등기를 신뢰하고 거래한 경우 당해 거래행위에 관해 무과실이 추정

- 특수한 등기의 추정력

· 소유권보존등기의 추정력 : 소유권보존등기는 약한 추정력을 가진다. 권리변동 사실 은 추정되지 않는다.

· 특별조치법에 의한 보존등기 : 강한 추정력을 가진다. 

⑤ 등기의 공신력 인정 여부

- 등기의 공신력이란 등기를 신뢰하여 거래한 자가 있는 경우 등기명의인에게 등기된 권 리가 없더라도 마치 등기된 대로의 권리가 존재하는 것처럼 취급하여 그 자의 신뢰를 보호하여야 한다는 원칙

- 우리 민법은 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다.