50+ 라이프+

상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 보증금이 일정액 이하여햐 한다.

- 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. "비율"은 1분의 100

<대항력>

대항요건 : 건물인도 + 사업자등록 신청 => 다음날

우선변제권 : 후순위 권리자 보다 보증금을 우선하여 받을 권리

- 요건 : 대항요건 + 확정일자

최우선변제권 : 선순위 권리자 보다 우선 보증금 중 일정액 받을 권리.

- 요건 : 대항요건

임차권등기명령 : 주택임대차보호법과 동일

<갱신>

임차인은 계약갱신요구권을 10년을 초과하지 않는 범위내에서 행사할수 있다

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로

법정갱신은 1년씩 연장되며 제한없다.

1. 부동산금융의 개요

지분금융 : 주식, 배당, 원금손해, 자기자본,

                 예) 신디케이츠, 리츠, 조인트벤쳐, 지분증권, 주식, 펀드 공모에 의한 증자

부채금융 : 저당, 채권, 이자, 원금, 타인자본

                예) 저당, 담보신탁, 채권, 유동화 증권

주택소비금융 : 실소유자에게 돈 빌려주는 것, 주택소비자, 일시불 빌려줌, 받을때는 장기, 저리 이자

주택개발금융 : 주택 건설 사업자에게 빌려주는 것, 단계적 빌려줌, 완공 후 일시상환, 단기 고리 이자

직접금융 : 회사가 투자자에게 돈을 빌림

간접금융 : 금융기관 통해서 돈을 빌림

1차저당시장

2차저당시장 : 유동화회사. 주택저당채권 매매. 환금성 유리. 투자자

2. 주택담보대출

융자원금, 융자기간, 융자잔고,

융자상환, 조기상환,

월부금 = 원금상환금 + 이자금

대부비율(LTV) = 대출금액 / 부동산가치

대출금액 = 부동산가치 * 대부비율

총부채상환비율(DTI) = 당해대출금의 연(월)원리금상환액 + 기타부채 / 연(월)소득

총부채상환비율(DTI) = 저당상수 * 대출원금 + 기타부채 / 소득

융가가능금액 = (연(월)소득 * 총부채상환비율) - 기타부채 / 저당상수

명목이자율 = 실질이자율 + 기대인플레이션율

실질이자율 = 명목이자율 – 기대인플레이션율

고정이자율방식

변동이자율방식

가격수준조정저당대출 방식

대출위험 : 채무불이행위험, 조기상환, 유동성 위험

위험회피 : 돈적게빌려줌, 변동금리가 고정금리보다 덜 위험, 대출기간 짧음, 원금상환, 부채감담률 1보다

3. 부동산저당대출제도

저당상환방법

   - 원금균등분할상환방식 : 원금 균등

   - 원리금균등분할상환방식 : 저당지불액 균등

   - 점증식상환방식(체증식 상환방식)

(계산기준) 대출잔액(저당잔액) : 원금상환액 : 이자지급액 : 저당지불액

상환방식비교

   - 저당지불액 크기 :(초기) 원금>원리금>점증 (후기)점증>원리금>원금

   - 원금상환액 크기 :(초기) 원금>원리금>점증 (후기)점증>원리금>원금

   - 저당잔액 크기 :(초기) 점증>원리금>원금

   - 자금회수 빠른 순서 : 원금>원리금>점증

   - 대출총지불액 크기 : 점증>원리금>원금

4. 한국주택금융공사

보금자리론(고정), 디딤돌대출(고정 또는 변경)

주택연금(역모기지론)

5. 부동산자금조달방법

부동산투자회사제도 (리츠)

   - 자기관리 부동산투자회사 : 상근, 5억(설립자본금), 70억원(자본금)

   - 위탁관리 부동산투자회사 : 상근X, 3억(설립자본금), 50억원(자본금)

   - 기업구조조정 부동산투자회사 : 상근X, 3억(설립자본금), 50억원(자본금)

프로젝트파이낸싱 (PF)

부동산 신디케이트

조인트 벤처

6. 자산유동화제도

자산유동화제도 (ABS) : 자산담보부채권(ABS), 주택담보부채권(MBS)

저당담보증권의 종류

@ 부동산 시장론

1. 시장

완전경쟁시장에서는 초과이윤 소멸, 효율적 자원배분

정상이윤 영 : 틀린 말 / 초과이윤 영 : 가능한 말

1) 완전경쟁시장

  - 생산자 소비자 다수

  - 재화 동질

  - 진입장벽 존재하지 않음, 초과이윤 존재없다

  - 모든 정보 다 안다

  - 효율성이 가장 높은 점에서 가격 결정

2) 부동산 시장은 불완전경쟁시장

  - 생산자, 소비자 소수. 부증성, 이질성

  - 부동산 이질적

  - 진입장벽 존재, 초과이윤 존재, 단기적 가격왜곡

  - 정보의 비대칭. 불완전 정보

부동산 시장은 구체적시장, 추상적시장 모두 가지고 있다.

2. 부동산시장론

부동산시장은 부동산특성 때문에 불완전경쟁시장이 되며 효율적 자원배분 못 함

1) 부동산시장의 특성

   - 시장의 국지성(지역성) : 부동성

   - 부분시장(분화) : 부동성, 용도의다양성, 영속성, 세분화될수록 대체제 많아지고 동질화

   - 수급조절의 곤란성 : 부증성, 공급 많은 시간 소요. 법적규제, 단기적 가격왜곡

   - 법적제한 과다 : 부증성. 단기적 가격왜곡

   - 비표준화성 : 개별성. 일물일가법칙 적용 불가능

   - 비조직성 : 개별성

   - 비공개성 : 개별성. 정보탐색 비용

   - 고가성 : 시장참여자 소수. 자금조달의 유용성

2) 부동산시장의 기능

   - 가격형성기능, 자원배분기능, 교환기능, 정보제공기능, 양과질 조절기능

3. 주택시장

1) 주택시장개념

분석대상 : 주택서비스

주택저량과 주택유량

   - 저량분석 : 단기공급곡선(완전비탄력적) 중고주택 분석

   - 유량분석 : 장기공급곡선(우상향곡선) 중고&신규주택 공급 포함

주택수요, 주택소요

   - 수요 : 구매력을 갖춘 수요. 시장원리. 효율성

   - 소요 : 구매력 못 갖춘 잠재수요. 최소한의 필요량. 정부시장개입. 형평성

2) 주택시장 여과과정 : 하향여과, 상향여과

하향여과 : 상위계층 사용 주택이 하위계층 사용으로 전환.

                저가주택 수요증가한 경우. 주택개보수 > 가치증가분.. 

저가주택시장의 하향여과과정

  : 보조금 지급. 수요증가, 임대료상승. 초과이윤발생. 고가주택 저가주택시장으로 하향여과

  (장기) 저가주택시장 공급량증가, 임대료원래수준, 저가주택양 증가  

고가주택시장의 하향여과과정

  - 초과수요발생. 임대료 상승. 초과이윤발생. 신규공급자 진입. 주택공급량 증가

  - (장기) 비용증가 초과수요해소못함   임대료상승          고가주택량 하향여과이전보다 감소

              비용일정 초과수요해소          임대료원래수준     고가주택량 하향여과이전으로 회귀

              비용감소 초과공급                 임대료하락           고가주택량 하향여과이전보다 증가

장기적으로 저가주택, 고가주택 합친 총수량 증가

상향여과 : 하위계층 사용 주택 재개발해 상위계층 사용으로 전환.

                고가주택 수요증가(저가주택 수요 감소). 주택개보수 < 가치증가분

3) 주거분리와 여과과정

주거분리 : 소득계층 분화... 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역 서로 분리

발생원인 : 부의 외부효과 차단하고 정의 외부효과 최대한 획득하고자

4) 불량주택

불량주택 존재하는 것은 소득문제. 자원이할당기능 수행되는 것. 시장실패 아니다

4. 효율적 시장이론

1) 효율적 시장 : 정보가 부동산 시장이나 가치에 즉시 반영되는 시장

   - 약성효율적시장    : 과거 정보반영. 기술적분석. 정상이윤 가능, 초과이윤 불가능

                                   현재정보, 미래정보 안다면 초과이윤 가능

   - 준강성효율적시장 : 과거,현재 정보반영. 기본적분석. 정산이윤 가능. 초과이윤 불가능

                                   미래정보(내부자정보) 안다면 초과이윤 가능

                                   부동산시장은 준강성효율적시장까지 존재

   - 강성효율적시장    : 과거,현재,미래 모든 정보 개방. 분석불필요. 정산이윤가능. 초과이윤획득 안됨

2) 할당효율적시장 : 정보가치와 정보비용 같아서 초과이윤 영 되는 시장

   - 초과이윤 영 이라는 것이지, 초과이윤은 존재한다.

   - 완전경쟁시장은 할당효율적시장 O .... 할당효율적시장이 완전경쟁시장 의미 X

   - 불완전경쟁시장에서도 할당효율적시장이 될 수 있다.

   - (계산문제)

      정보의 현재가치 구하기 = (확실한가치–불확실한가치) * 개발안될확률 / (1+요구수익률)연도

      정보의 현재가치 – 정보비용 = 초과이윤

@ 감정평가이론

원가방식 : 건물 만드는 데 사용된 금액을 가지고 판단

   - 비용성, 비용접근법, 공급관점,

   - 감정평가 목적 : 가격, 임료

   - 평가방법 : 원가법, 적산법

   - 시산가액 : 적산가격, 적산임료

비교방식 : 주변의 비슷한 건물의 판매가를 비교해서 판단

   - 시장성, 시장접근법, 수요와공급 다 중요

   - 감정평가 목적 : 가격, 임료

   - 평가방법 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 / 공시지가기준법

   - 시산가액 : 비준가격, 비준임료 / 공시지가기준가격

수익방식 : 미래에 나오는 소득을 파악하여 판단

   - 수익성, 소득접근법, 수요관점

   - 감정평가 목적 : 가격, 임료

   - 평가방법 : 수익환원법, 수익분석법

   - 시산가액 : 수익가격, 수익임료

※ 시산(시험삼아 계산함) 가액

시산가액은 최종평가가격 아니다.

시산가액 조정은 시산가액을 가중 평균

@ 원가방식

1. 원가법

적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액

재조달원가 : 이전 만든 건물을 평가시점에 새로 만든다고 했을때 들어가는 비용

   - 대상부동산가격의 상한선, 일반적인 방법

재조달원가 종류

   : 복제원가(원칙, 물리적 동일한 자재) , 대치원가(동등한 효용, 기능적 감가 안함)

재조달원가 구하는 기준

   - 도급가격을 기준, 표준적인 건설비(수급자 이윤 포함) + 부대비용

   - 토지는 원가법 적용 곤란, 거래사례비교법으로 구함

   - 매립지 재조달원가 = 토지 취득가격 + 표준적인 건설비 + 부대비용

재조달원가 구하는 방법 : 직접법, 간접법

   - 직접법 : 총가격적산법(모든항목 추계),

                   부분별 단가적용법(중요구성부분 단가 합산)

                   단위비교법(실제 널리 사용, 총량적 단위 기준으로 비용 산출)

                   변동률 적용법 (실제 건설비 아는 경우, 건축비 변동률 반영하여 구함)

   - 간접법

감가수정(감가누계액) : 이전에서 평가시점까지 건물이 낡아진 비용

감가요인 : 물리적감가, 기능적감가, 경제적감가

   - 토지 감가수정 적용

내용연수

잔존가치

실제경과연수, 유효경과연수

감가수정방법

   - 직접법 : 내용연수에의한방법(정액법, 정률법, 상환기금법), 관찰감가법, 분해법

   - 간접법 : 시장추출법(사례비교법), 임대료 손실환원법

정액법 : 매년 감가액이 일정하게 감가. 균등상각법

   - 매년감가액은 일정, 감가누계액은 정비례증가

정률법 : 매년 일정비율로 체감

   - 매년감가액 = 전년도말 가격 * 감가율

   - 감가율이 일정, 상각액이 갈수록 줄어듦

상환기금법 : 광산의 감가수정에 이용, 복리계산

원가법의 장단점

   - 장점 : 신축건물, 조성지, 매립지, 시장성 없는 부동산, 주관 개입적다

   - 단점 : 토지 적용 곤란,

2. 적산법

적산임료 = 기초가격 * 기대이율 + 필요제경비

기초가격

   - 적산가격(복성가격), 비준가격 O / 수익가격 X

기대이율

필요제경비

   - 감가상각비, 재산세 포함

   - 소득세, 취득세 제외

   - 유지관리비 : 수익적지출만 포함, 자본적지출 제외

@ 비교방식

1. 거래사례비교법

비준가격 = 사례가격*사정보정치*시점수정치*지역요인비교치*개별요인비교치*면적비교치

거래사례 선택기준

- 사정보정의 가능성 : 특수한 사정. 개입의 정도. 사례가 표준지일 경우 사정보정 안 함

- 시점수정의 가능성 : 거래시점 기준시점

- 지역요인의 비교가능성 : 인근지역 지역요인 비교안함, 유사지역 비교

- 개별요인의 비교가능성 : 복합부동산 배분법 적용되면 사례수집 용이.

사정보정치 = 분자 / 분모 = 대상부동산 / 사례부동산

거래사례비교법 장단점

- 장점 : 3방식 중 적용범위 넓다

2. 임대사례비교법  

임료의 종류

- 실질임료(순임료+필요제경비) , 순임료, 지불임료

3. 공시지가기준법 

대상 : 토지

@ 감정평가 의의

감정평가 정의 : 토지 등 경제적 가치 판정해 화폐금액으로 나타냄, 시장가치를 구하는 것 

감정평가 필요성

부동산 자역적 특성 : 부증성, 개별성, 부동성, 영속성

부동산평가의 기능

@ 감정평가의 분류 

  업무기술상의 분류 

     평가의 전제조건에 따른 분류

         - 현황평가 : 현재상황 평가         (기준시점 : 대상물건 가격조사를 완료한 날짜)

         - 조건부평가

         - 기한부평가 : 기준시점을 미래

         - 소급평가 : 기준시점을 과거, 조사가 가능할 것

 감정평가에 관한 규칙상 분류

      - 개별평가

      - 일괄평가 : 일체, 불가분 / 토지범위 2필지-1획지 / 복합부동산

      - 구분평가 : 가치 다르다 / 토지범위 1필지-2획지 / 주상복합건물

      - 부분평가 : 일부분 / 토지범위 1필지-일부분(보상) / (현황) 건부지

      - 독립평가 : 전체 / 표준지공시지가 평가시 독립평가 / (조건부) 나지

@ 부동산 가치와 가격

    부동산의 가치 : 장래이익의 현재가치. 현재의 값. 주관적. 여러개 존재

    부동산의 가격 : 실제 지불된 금액. 과거의 값. 객관적. 한 개만 존재

   가치와 가격의 관계

       가치와 가격은 비례관계

       가격이 오른다고 해서 가치 상승하지 않음

       단기적 가치, 가격은 다르지만 장기적으로 일치

   시장가치 : 감정가격은 시장가치를 기준

   부동산가격의 특징

   부동산가치의 발생요인 : 효용, 상대적희소성, 유효수요, 이전성

   부동산가치의 형성요인 : 일반적요인, 지역요인, 개별요인

@ 지역분석과 개별분석

  지역분석과 개별분석

      지역분석 : 인근지역의 표준적 이용 판단, 그 지역 부동산의 가격수준을 판정

                    지역요인, 지역분석 선행, 부동성 인접성, 표준적이용, 가격수준, 적합의 원칙

      개별분석 : 최유효이용 판정, 구체적 가격 산정

                    개별요인, 후 개별분석, 개별성, 최유효이용, 구체적가격, 균형의 원칙

   지역분석의 대상

        인근지역 : 대상부동산이 속한 지역

        유사지역 : 인근지역과 유사한 특성을 가진 지역

        동일수급권 : 인근지역, 유사지역 다 포함하고 있는 지역

   인근지역 수명현상

        성장기 : 가격상승률 제일 높음. 투기 많음. 젊은층. 신축부동산 거래. 입지경쟁 치열. 상향여과

        성숙기 : 가격 제일 높음. 고소득층. 중고부동산 거래.

        쇠퇴기 : 하향여과. 재개발되면 성장기로 감

        천이기 : 하향여과 활발. 저소득층 유입 증가로 일시적 상승. 회춘화현상

        악화기 : 철거단계

@ 부동산가격의 제(모든) 원칙 

1) 최유효이용의 원칙 : 최고, 최선의 이용.

2) 변동의 원칙 : 영속성, 용도의다양성, 동태적 파악, 기준시점 확정 및 시점수정의 이론적 근거

3) 예측의 원칙 : 미래에 어떻게 이용될지 예측

4) 기여의 원칙 : 부동산 가격은 각 구성요소의 기여도 합한 것. 생산비 합 아니다.

                      추가투자의 적부 판단. 내부의 원칙 중 하나

5) 수익체증체감의 원칙 : 추가투자의 적부 판단

6) 수익배분의 원칙 :

7) 균형의 원칙 : 내부적 균형, 개별분석, 기능적감가, 최유효이용. 과소설비 초과설비, 설계불량, 형식구식화

8) 적합의 원칙 : 외부적 균형, 지역분석, 경제적감가, 표준적이용. 부동성. 주변지역과 어울리는지

9) 외부성의 원칙 : 부동성. 외부에 의해 집이 영향을 받는 것

10) 대체의 원칙 :

11) 수요와 공급의 원칙 : 부동산 가격의 이중성

12) 경쟁의 원칙

13) 기회비용의 원칙

@ 부동산관리

부동산관리의 필요성 

복합개념의 부동산관리 : 기술적, 경제적, 법률적 관리

내용에 따른 부동산관리

   시설관리 : 시설운영, 유지로 소극적 관리

   재산관리 : 임대차 관리

   자산관리 : 자산운용, 투자 등 부동산 가치 높이는 것

부동산관리 3방식

   자가관리 : 자기가 직접관리,

       장점 : 기밀유지, 강력한 통제력, 비용 절감,

       단점 : 전문성결여, 타성화

   위탁관리 : 전문업자에게 위탁

       자가관리의 장단점 반대

   혼합관리

       단점 : 책임소재 불명확, 관계유지 곤란

부동산의 유지관리 활동

   - 일상적 유지

   - 대응적 유지

   - 예방적 유지

임대차활동

임대차계약

   - 조임대차 : 순임대료, 운영경비 포함

   - 순임대차 : 순임대료, 운영경비 별도

   - 비율임대차

건물의 내용연수

   - 물리적 내용연수 : 건물이 부서짐

   - 기능적 내용연수 : 건물이 트렌드를 따라가지 못 함

   - 경제적 내용연수 : 인근 지역의 변화

   - 행정적 내용연수

건물의 생애주기

   - 전개발단계

   - 신축단계 : 물리적, 기능적 유용성 가장 높다

   - 안정단계 : 경제적 유용성 가장 높다, 자본적 지출 필요

   - 노후단계 : 유지, 보수 비용 억제, 방어적 유지수선

   - 폐물단계

@ 부동산 마케팅

부동산마케팅 의의

   모든과정 다 포함, 판매활동보다 더 큰 개념

부동산마케팅 필요성

부동산마케팅 전략

   시장점유마케팅 : 공급자

      STP전략 : 시장세분화, 표적시장, 차별화

      4P MIX 전략 : 제품(product), 가격(price), 유통경로(place), 홍보(promotion)

   고객점유마케팅 : 소비자

      AIDA 원리 : 주의(Attention), 흥미(interest), 욕망(desire), 행동(action)

   관계마케팅 : 공급자와 소비자의 상호작용 중시, 장기적, 지속적 관계

부동산개발 위험 : 법률적위험, 시장위험, 비용위험

  * 각 위험의 내용 알고 있어야 함

@ 부동산개발 타당성분석

시장분석

1) 지역경제분석

  - 경제기반분석은 지역경제분석에서 나온 것

  - 해당 지역이 어떤 산업이 그지역의 기반을 이루는가 살펴보는 것

  - 기반산업 / 비기간산업

  - 경제기반분석 수단 = 입지계수

    - 입지계수 > 1 기반활동. <1 비기반활동 . =1 자급자족산업

    - B/N 비율 = 기반활동고용자수 / 비기반활동고용자수

2) 시장분석 :  수요와공급분석, 공급은 차별화하고 수요는 세분화하여 분석 

3) 시장성분석 : 매매 임대 가능성. 얼마나 빨리 나갈까?. 

                        방식은 흡수율분석. 흡수율 분석은 미래시장의 추세를 알고자 함이 목적

경제성분석

4) 타당성분석 : 수익성 판단. 

5) 투자분석 : 채택여부 결정.

- 시장분석 먼저하고 경제성분석 한다.

@ 부동산개발의 분류

민간투자 사업방식 : BTO. BTL. BOT. BOO. BLT. ROT. ROO.

* 지대 = 임대료

  - 지대는 일정기간 동안(유량)의 토지서비스 가격

 * 지대와 지가 비교

  - 지가 : 한 시점(저량) 자산으로서의 토지 자체 매매가격

  - 지가 : 장래 매 기간당 일정한 토지로부터 발생하는 지대를 이자율로 할인하여 합계한 것

  - 지가와 지대 정비례 , 지가와 이자율 반비례

 * 지대에 관한 논쟁

  - 고전학파 : 지대를 잉여로 파악

  - 신고전학파 : 생산비용

 * 지대 관련 개념

  - 전용수입 : 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 지급하는 최소한의                   지급액

  - 경제지대 : 생산요소 공급자의 잉여

  - (식) 경제지대 = 생산요소의 총수입 - 전용수입

  - 공급의 탄력성과의 관계 : 공급의 탄력성이 비탄력성(기울기가 가파를수록) 일수록 경제지대 증가

 * 지대결정이론(고전적 지대이론)

  1. 리카도 / 차액지대설 

    - 토지 비옥도 차이가 생산성 차이 유발하여 지대차이 발생

    - 한계지 지대 발생하지 않음

    - 토지 수확체감현상

    - 지대는 경제적 잉여(불로소득)

  2. 마르크스 / 절대지대설

    - 지대는 토지 사유화로 발생

    - 한계지에도 지대 발생

    - 토지의 소유 자체가 지대 발생요인

  3. 마샬 / 준지대설

    - 단기간 일시적으로 발생

    - 토지 이외의 고정생산요소 : 기계, 설비, 토지에 대한 개량공사

  4. 튀넨 / 위치지대설

    - 리카도 차액지대이론에 위치개념 추가

    - 고립국이론, 입지지대설, 위치지대설, 입지교차지대설

    - 거리에 따른 수송비 개념 도입

    - (식) 지대 = 생산물가격 - 생산비 - 수송비

    - 한계지대곡선 우하향 형태

    - 도심 가까우면 지대 높고, 멀어지면 낮음

    - 중심지 가까우면 집약적 토지 이용, 멀면 조방적 토지이용

 * 도시지대 결정과 산업 입지

  1. 알론소 / 입찰지대설

    - 도시토지이용으로의 확장

    - 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당

* 도시공간구조이론 :  단핵이론(동심원이론, 선형이론) 과 다핵이론(다핵심이론)

  1. 버제스 / 동심원이론

   - 튀넨 고립국 이론을 도시내부구조 설명에 응용

   - 중심업무지구 , 천이지대(점이지대) , 근로자 주택지대 , 중산층 주택지대 , 통근자 지대

   - 도시생태학적 관점에서 접근

  2. 호이트 / 선형이론 

   - 교통망 따라 확장되어 부채꼴 모양으로 성장

  3. 해리스와 울만  /  다핵심이론

   - 도시는 여러개의 전문화된 중심으로 이루어진다.