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등기 서설

1) 등기의 의의

① 등기란 국가기관인 등기관이 등기부에 부동산에 관한 일정한 사실관계 및 권리관계를 기록하는 것 또는 기록 그 자체

2) 등기 종류

① 기능에 따른 분류

- 사실의 등기 : 표제부의 등기로서 부동산 현황을 기록하는 것

- 권리의 등기 : *구의 등기로 부동산의 권리관계 기록 

② 내용에 따른 분류

- 기입등기 : 새로운 등기원인에 의해 새로 기입하는 등기

(소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등)

- 경정등기 : 등기관의 착오나 탈루로 인한 원시적 불일치를 시정하는 등기

(실체적 권리관계와의 동일성이 인정되어야 함)

- 변경등기 : 등기와 실체적 권리관계 사이의 후발적 불일치를 시정하는 등기

(실체적 권리관계와의 동일성이 인정되어야 함)

- 말소등기 : 기존 등기를 전부 말소하는 등기

- 말소회복등기 : 등기사항이 불법하게 말소된 경우에 행해지는 등기

(말소회복등기청구의 상대방은 현재의 등기명의인이 아니라 말소 당시의 소유자이다)

- 멸실등기 : 부동산이 전부 멸실한 경우에 행해지는 등기

③ 방식에 따른 분류

- 주등기 : 표시번호란 또는 순위번호란에 독립된 번호를 붙여서 하는 등기

- 부기등기 : 독립된 번호없이 주등기의 번호에 따라서 행해지는 등기

④ 효력에 따른 분류

- 본등기(종국등기) : 물권변동의 효력이 직접 발생하는 등기

- 가등기 : 청구권보전의 가등기와 담보가등기가 있다.

3) 등기부와 대장

① 등기부

- 등기부란 전산정보처리조직에 의해 입력, 처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로

정하는 바에 따라 편성한 것

- 등기부는 1필 토지 또는 1동 건물에 대해 1등기기록 사용함으로써 권리의 객체인

1개의 부동산을 단위로 편성. 이를 물적편성주의라 함(부동산 제15조 제1항) 

② 대장

- 대장이란 부동산에 관한 사실상의 상황을 기록하는 공적 장부

- 토지(토지대장, 임야대장), 건물(건축물대장)

- 대장은 과세를 관장하고, 소관청은 시장.군수.구청장 

③ 등기부와 대장의 관계

- 양자는 기록내용의 일치를 위한 절차적 의존, 협력관계

- 부동산의 상황 및 동일성에 관한 사항, 소유권보존 등기에 관한 소유권확인은

대장 기록을 따름

- 부동산의 권리변동에 관한 사항은 등기부의 기록을 따름

4) 등기사항

① 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항

- 실체법상의 등기사항 : 등기하지 않으면 사법상의 일정한 효력이 생기지 않는 사항

(민법 제186조와 제187조에 의해 결정)

- 절차법상의 등기사항 : ‘부동산등기법’ 상 등기를 할 수 있는 사항으로 이에 해당하는

사항에 대해서는 등기능력이 있다고 표현

② 양자 관계

- 실체법상 등기사항은 모두 절차법상 등기사항

- 절차법상 등기사항은 실체법상 등기사항보다 범위가 넓다.

5) 등기절차

① 등기 신청

- 의의 : 사법상의 권리변동을 목적으로 국가기관인 등기소에 대하여 하는 공법상의 행위

- 공동신청의 원칙 : 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 하는 것

- 단독신청의 예외 : 공동신청에 의하지 않아도 등기의 진정성을 확보할 수 있거나 성질

상 등기의무자가 없는 경우 단독신청 허용

(판결에 의한 등기, 미등기건물의 보존등기, 상속에 의한 등기)

② 등기신청에 필요한 서면

- 등기신청은 요식행위

- 신청서, 등기원인을 증명하는 서류, 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보, 제3자의 허 가나 동의 또는 승낙을 증명하는 서면, 대리권을 증명하는 서면, 신청인의 주소를 증명 하는 서면, 인감증명서 등과 법정서면을 첨부

③ 등기신청에 대한 심사

- ‘부동산 등기법’은 등기관의 심사권한에 관하여 형식적 심사주의를 취하고 있음

- 등기관은 등기절차상의 적법성 여부만 심사

④ 등기 실행과 등기필정보의 교부

- 등기관은 ‘부동산등기법’ 제29조 소정의 사유가 없는 한 접수번호순으로 등기를 실행한 후 등기권리자에게 등기필정보를 교부하여야 한다.

- 일정한 등기의 경우는 대장을 소관하는 관청에 이를 통지, 과세관청에 과세자료를 송부

⑤ 등기관의 처분에 대한 이의

- 등기관의 처분 또는 결정에 불복하는 자는 관할 지방법원에 이의 신청을 할 수 있다.

- 부당한 처분으로 손해를 받은 자는 국가 상대로 손해배상 청구 가능.