나만 아는 부동산학개론 ) 감정평가 3방식

@ 감정평가이론

 

원가방식 : 건물 만드는 데 사용된 금액을 가지고 판단

   - 비용성, 비용접근법, 공급관점,

   - 감정평가 목적 : 가격, 임료

   - 평가방법 : 원가법, 적산법

   - 시산가액 : 적산가격, 적산임료

 

비교방식 : 주변의 비슷한 건물의 판매가를 비교해서 판단

   - 시장성, 시장접근법, 수요와공급 다 중요

   - 감정평가 목적 : 가격, 임료

   - 평가방법 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 / 공시지가기준법

   - 시산가액 : 비준가격, 비준임료 / 공시지가기준가격

 

수익방식 : 미래에 나오는 소득을 파악하여 판단

   - 수익성, 소득접근법, 수요관점

   - 감정평가 목적 : 가격, 임료

   - 평가방법 : 수익환원법, 수익분석법

   - 시산가액 : 수익가격, 수익임료

 

 

※ 시산(시험삼아 계산함) 가액

시산가액은 최종평가가격 아니다.

시산가액 조정은 시산가액을 가중 평균

 

 

 

   

 

@ 원가방식

 

1. 원가법

적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액

 

재조달원가 : 이전 만든 건물을 평가시점에 새로 만든다고 했을때 들어가는 비용

   - 대상부동산가격의 상한선, 일반적인 방법

재조달원가 종류

   : 복제원가(원칙, 물리적 동일한 자재) , 대치원가(동등한 효용, 기능적 감가 안함)

재조달원가 구하는 기준

   - 도급가격을 기준, 표준적인 건설비(수급자 이윤 포함) + 부대비용

   - 토지는 원가법 적용 곤란, 거래사례비교법으로 구함

   - 매립지 재조달원가 = 토지 취득가격 + 표준적인 건설비 + 부대비용

재조달원가 구하는 방법 : 직접법, 간접법

   - 직접법 : 총가격적산법(모든항목 추계),

                   부분별 단가적용법(중요구성부분 단가 합산)

                   단위비교법(실제 널리 사용, 총량적 단위 기준으로 비용 산출)

                   변동률 적용법 (실제 건설비 아는 경우, 건축비 변동률 반영하여 구함)

   - 간접법

 

 

감가수정(감가누계액) : 이전에서 평가시점까지 건물이 낡아진 비용

감가요인 : 물리적감가, 기능적감가, 경제적감가

   - 토지 감가수정 적용

내용연수

잔존가치

실제경과연수, 유효경과연수

감가수정방법

   - 직접법 : 내용연수에의한방법(정액법, 정률법, 상환기금법), 관찰감가법, 분해법

   - 간접법 : 시장추출법(사례비교법), 임대료 손실환원법

 

정액법 : 매년 감가액이 일정하게 감가. 균등상각법

매년감가액 = 재조달원가 – 잔존가격 / 내용연수 감가누계액 = 매년감가액 * 경과연수 적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액

   - 매년감가액은 일정, 감가누계액은 정비례증가

정률법 : 매년 일정비율로 체감

   - 매년감가액 = 전년도말 가격 * 감가율

   - 감가율이 일정, 상각액이 갈수록 줄어듦

상환기금법 : 광산의 감가수정에 이용, 복리계산

 

 

 

원가법의 장단점

   - 장점 : 신축건물, 조성지, 매립지, 시장성 없는 부동산, 주관 개입적다

   - 단점 : 토지 적용 곤란,

 

 

 

 

 

2. 적산법

적산임료 = 기초가격 * 기대이율 + 필요제경비

 

기초가격

   - 적산가격(복성가격), 비준가격 O / 수익가격 X

기대이율

필요제경비

   - 감가상각비, 재산세 포함

   - 소득세, 취득세 제외

   - 유지관리비 : 수익적지출만 포함, 자본적지출 제외

@ 비교방식

 

1. 거래사례비교법

비준가격 = 사례가격*사정보정치*시점수정치*지역요인비교치*개별요인비교치*면적비교치

 

거래사례 선택기준

- 사정보정의 가능성 : 특수한 사정. 개입의 정도. 사례가 표준지일 경우 사정보정 안 함

- 시점수정의 가능성 : 거래시점 기준시점

- 지역요인의 비교가능성 : 인근지역 지역요인 비교안함, 유사지역 비교

- 개별요인의 비교가능성 : 복합부동산 배분법 적용되면 사례수집 용이.

 

 

사정보정치 = 분자 / 분모 = 대상부동산 / 사례부동산

 

 

거래사례비교법 장단점

- 장점 : 3방식 중 적용범위 넓다

 

 

 

 

2. 임대사례비교법  

임료의 종류

- 실질임료(순임료+필요제경비) , 순임료, 지불임료

 

 

 

3. 공시지가기준법 

대상 : 토지