1. 부동산금융의 개요
지분금융 : 주식, 배당, 원금손해, 자기자본,
예) 신디케이츠, 리츠, 조인트벤쳐, 지분증권, 주식, 펀드 공모에 의한 증자
부채금융 : 저당, 채권, 이자, 원금, 타인자본
예) 저당, 담보신탁, 채권, 유동화 증권
주택소비금융 : 실소유자에게 돈 빌려주는 것, 주택소비자, 일시불 빌려줌, 받을때는 장기, 저리 이자
주택개발금융 : 주택 건설 사업자에게 빌려주는 것, 단계적 빌려줌, 완공 후 일시상환, 단기 고리 이자
직접금융 : 회사가 투자자에게 돈을 빌림
간접금융 : 금융기관 통해서 돈을 빌림
1차저당시장
2차저당시장 : 유동화회사. 주택저당채권 매매. 환금성 유리. 투자자
2. 주택담보대출
융자원금, 융자기간, 융자잔고,
융자상환, 조기상환,
월부금 = 원금상환금 + 이자금
대부비율(LTV) = 대출금액 / 부동산가치
대출금액 = 부동산가치 * 대부비율
총부채상환비율(DTI) = 당해대출금의 연(월)원리금상환액 + 기타부채 / 연(월)소득
총부채상환비율(DTI) = 저당상수 * 대출원금 + 기타부채 / 소득
융가가능금액 = (연(월)소득 * 총부채상환비율) - 기타부채 / 저당상수
명목이자율 = 실질이자율 + 기대인플레이션율
실질이자율 = 명목이자율 – 기대인플레이션율
고정이자율방식
변동이자율방식
가격수준조정저당대출 방식
대출위험 : 채무불이행위험, 조기상환, 유동성 위험
위험회피 : 돈적게빌려줌, 변동금리가 고정금리보다 덜 위험, 대출기간 짧음, 원금상환, 부채감담률 1보다
3. 부동산저당대출제도
저당상환방법
- 원금균등분할상환방식 : 원금 균등
- 원리금균등분할상환방식 : 저당지불액 균등
- 점증식상환방식(체증식 상환방식)
(계산기준) 대출잔액(저당잔액) : 원금상환액 : 이자지급액 : 저당지불액
상환방식비교
- 저당지불액 크기 :(초기) 원금>원리금>점증 (후기)점증>원리금>원금
- 원금상환액 크기 :(초기) 원금>원리금>점증 (후기)점증>원리금>원금
- 저당잔액 크기 :(초기) 점증>원리금>원금
- 자금회수 빠른 순서 : 원금>원리금>점증
- 대출총지불액 크기 : 점증>원리금>원금
4. 한국주택금융공사
보금자리론(고정), 디딤돌대출(고정 또는 변경)
주택연금(역모기지론)
5. 부동산자금조달방법
부동산투자회사제도 (리츠)
- 자기관리 부동산투자회사 : 상근, 5억(설립자본금), 70억원(자본금)
- 위탁관리 부동산투자회사 : 상근X, 3억(설립자본금), 50억원(자본금)
- 기업구조조정 부동산투자회사 : 상근X, 3억(설립자본금), 50억원(자본금)
프로젝트파이낸싱 (PF)
부동산 신디케이트
조인트 벤처
6. 자산유동화제도
자산유동화제도 (ABS) : 자산담보부채권(ABS), 주택담보부채권(MBS)
저당담보증권의 종류
| MPTS | MBB | MPTB | CMO |
원리금수취권(위험) | 투자자 | 발행기관 | 투자자 | 투자자 |
저당권소유권 | 투자자 | 발행기관 | 발행기관 | 발행기관 |
콜방어(조기상환) | X | O | O | O |
초과담보 | X | O | O | O |
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