나만 아는 부동산학개론) 부동산 시장론 2-2

@ 부동산 시장론

 

1. 시장

 

완전경쟁시장에서는 초과이윤 소멸, 효율적 자원배분

정상이윤 영 : 틀린 말 / 초과이윤 영 : 가능한 말

 

1) 완전경쟁시장

  - 생산자 소비자 다수

  - 재화 동질

  - 진입장벽 존재하지 않음, 초과이윤 존재없다

  - 모든 정보 다 안다

  - 효율성이 가장 높은 점에서 가격 결정

 

2) 부동산 시장은 불완전경쟁시장

  - 생산자, 소비자 소수. 부증성, 이질성

  - 부동산 이질적

  - 진입장벽 존재, 초과이윤 존재, 단기적 가격왜곡

  - 정보의 비대칭. 불완전 정보

 

부동산 시장은 구체적시장, 추상적시장 모두 가지고 있다.

 

 

 

 

2. 부동산시장론

부동산시장은 부동산특성 때문에 불완전경쟁시장이 되며 효율적 자원배분 못 함

 

1) 부동산시장의 특성

   - 시장의 국지성(지역성) : 부동성

   - 부분시장(분화) : 부동성, 용도의다양성, 영속성, 세분화될수록 대체제 많아지고 동질화

   - 수급조절의 곤란성 : 부증성, 공급 많은 시간 소요. 법적규제, 단기적 가격왜곡

   - 법적제한 과다 : 부증성. 단기적 가격왜곡

   - 비표준화성 : 개별성. 일물일가법칙 적용 불가능

   - 비조직성 : 개별성

   - 비공개성 : 개별성. 정보탐색 비용

   - 고가성 : 시장참여자 소수. 자금조달의 유용성

 

2) 부동산시장의 기능

   - 가격형성기능, 자원배분기능, 교환기능, 정보제공기능, 양과질 조절기능

3. 주택시장

 

1) 주택시장개념

분석대상 : 주택서비스

주택저량과 주택유량

   - 저량분석 : 단기공급곡선(완전비탄력적) 중고주택 분석

   - 유량분석 : 장기공급곡선(우상향곡선) 중고&신규주택 공급 포함

주택수요, 주택소요

   - 수요 : 구매력을 갖춘 수요. 시장원리. 효율성

   - 소요 : 구매력 못 갖춘 잠재수요. 최소한의 필요량. 정부시장개입. 형평성

 

 

2) 주택시장 여과과정 : 하향여과, 상향여과

하향여과 : 상위계층 사용 주택이 하위계층 사용으로 전환.

                저가주택 수요증가한 경우. 주택개보수 > 가치증가분.. 

저가주택시장의 하향여과과정

  : 보조금 지급. 수요증가, 임대료상승. 초과이윤발생. 고가주택 저가주택시장으로 하향여과

  (장기) 저가주택시장 공급량증가, 임대료원래수준, 저가주택양 증가  

고가주택시장의 하향여과과정

  - 초과수요발생. 임대료 상승. 초과이윤발생. 신규공급자 진입. 주택공급량 증가

  - (장기) 비용증가 초과수요해소못함   임대료상승          고가주택량 하향여과이전보다 감소

              비용일정 초과수요해소          임대료원래수준     고가주택량 하향여과이전으로 회귀

              비용감소 초과공급                 임대료하락           고가주택량 하향여과이전보다 증가

장기적으로 저가주택, 고가주택 합친 총수량 증가

 

 

상향여과 : 하위계층 사용 주택 재개발해 상위계층 사용으로 전환.

                고가주택 수요증가(저가주택 수요 감소). 주택개보수 < 가치증가분

 

 

3) 주거분리와 여과과정

주거분리 : 소득계층 분화... 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역 서로 분리

발생원인 : 부의 외부효과 차단하고 정의 외부효과 최대한 획득하고자

 

4) 불량주택

불량주택 존재하는 것은 소득문제. 자원이할당기능 수행되는 것. 시장실패 아니다

 

 

 

 

 

  

 

4. 효율적 시장이론

 

1) 효율적 시장 : 정보가 부동산 시장이나 가치에 즉시 반영되는 시장

   - 약성효율적시장    : 과거 정보반영. 기술적분석. 정상이윤 가능, 초과이윤 불가능

                                   현재정보, 미래정보 안다면 초과이윤 가능

   - 준강성효율적시장 : 과거,현재 정보반영. 기본적분석. 정산이윤 가능. 초과이윤 불가능

                                   미래정보(내부자정보) 안다면 초과이윤 가능

                                   부동산시장은 준강성효율적시장까지 존재

   - 강성효율적시장    : 과거,현재,미래 모든 정보 개방. 분석불필요. 정산이윤가능. 초과이윤획득 안됨

 

 

2) 할당효율적시장 : 정보가치와 정보비용 같아서 초과이윤 영 되는 시장

   - 초과이윤 영 이라는 것이지, 초과이윤은 존재한다.

   - 완전경쟁시장은 할당효율적시장 O .... 할당효율적시장이 완전경쟁시장 의미 X

   - 불완전경쟁시장에서도 할당효율적시장이 될 수 있다.

   - (계산문제)

      정보의 현재가치 구하기 = (확실한가치–불확실한가치) * 개발안될확률 / (1+요구수익률)연도

      정보의 현재가치 – 정보비용 = 초과이윤