@ 감정평가 의의
감정평가 정의 : 토지 등 경제적 가치 판정해 화폐금액으로 나타냄, 시장가치를 구하는 것
감정평가 필요성
부동산 자역적 특성 : 부증성, 개별성, 부동성, 영속성
부동산평가의 기능
@ 감정평가의 분류
업무기술상의 분류
평가의 전제조건에 따른 분류
- 현황평가 : 현재상황 평가 (기준시점 : 대상물건 가격조사를 완료한 날짜)
- 조건부평가
- 기한부평가 : 기준시점을 미래
- 소급평가 : 기준시점을 과거, 조사가 가능할 것
감정평가에 관한 규칙상 분류
- 개별평가
- 일괄평가 : 일체, 불가분 / 토지범위 2필지-1획지 / 복합부동산
- 구분평가 : 가치 다르다 / 토지범위 1필지-2획지 / 주상복합건물
- 부분평가 : 일부분 / 토지범위 1필지-일부분(보상) / (현황) 건부지
- 독립평가 : 전체 / 표준지공시지가 평가시 독립평가 / (조건부) 나지
@ 부동산 가치와 가격
부동산의 가치 : 장래이익의 현재가치. 현재의 값. 주관적. 여러개 존재
부동산의 가격 : 실제 지불된 금액. 과거의 값. 객관적. 한 개만 존재
가치와 가격의 관계
가치와 가격은 비례관계
가격이 오른다고 해서 가치 상승하지 않음
단기적 가치, 가격은 다르지만 장기적으로 일치
시장가치 : 감정가격은 시장가치를 기준
부동산가격의 특징
부동산가치의 발생요인 : 효용, 상대적희소성, 유효수요, 이전성
부동산가치의 형성요인 : 일반적요인, 지역요인, 개별요인
@ 지역분석과 개별분석
지역분석과 개별분석
지역분석 : 인근지역의 표준적 이용 판단, 그 지역 부동산의 가격수준을 판정
지역요인, 지역분석 선행, 부동성 인접성, 표준적이용, 가격수준, 적합의 원칙
개별분석 : 최유효이용 판정, 구체적 가격 산정
개별요인, 후 개별분석, 개별성, 최유효이용, 구체적가격, 균형의 원칙
지역분석의 대상
인근지역 : 대상부동산이 속한 지역
유사지역 : 인근지역과 유사한 특성을 가진 지역
동일수급권 : 인근지역, 유사지역 다 포함하고 있는 지역
인근지역 수명현상
성장기 : 가격상승률 제일 높음. 투기 많음. 젊은층. 신축부동산 거래. 입지경쟁 치열. 상향여과
성숙기 : 가격 제일 높음. 고소득층. 중고부동산 거래.
쇠퇴기 : 하향여과. 재개발되면 성장기로 감
천이기 : 하향여과 활발. 저소득층 유입 증가로 일시적 상승. 회춘화현상
악화기 : 철거단계
@ 부동산가격의 제(모든) 원칙
1) 최유효이용의 원칙 : 최고, 최선의 이용.
2) 변동의 원칙 : 영속성, 용도의다양성, 동태적 파악, 기준시점 확정 및 시점수정의 이론적 근거
3) 예측의 원칙 : 미래에 어떻게 이용될지 예측
4) 기여의 원칙 : 부동산 가격은 각 구성요소의 기여도 합한 것. 생산비 합 아니다.
추가투자의 적부 판단. 내부의 원칙 중 하나
5) 수익체증체감의 원칙 : 추가투자의 적부 판단
6) 수익배분의 원칙 :
7) 균형의 원칙 : 내부적 균형, 개별분석, 기능적감가, 최유효이용. 과소설비 초과설비, 설계불량, 형식구식화
8) 적합의 원칙 : 외부적 균형, 지역분석, 경제적감가, 표준적이용. 부동성. 주변지역과 어울리는지
9) 외부성의 원칙 : 부동성. 외부에 의해 집이 영향을 받는 것
10) 대체의 원칙 :
11) 수요와 공급의 원칙 : 부동산 가격의 이중성
12) 경쟁의 원칙
13) 기회비용의 원칙
'공인중개사 정리노트' 카테고리의 다른 글
| 나만 아는 부동산학개론) 부동산 시장론 2-2 (0) | 2020.06.24 |
|---|---|
| 나만 아는 부동산학개론 ) 감정평가 3방식 (0) | 2020.06.19 |
| 나만 아는 부동산학 개론) 부동산 관리 및 마케팅 (0) | 2020.06.18 |
| 나만 아는 부동산학개론 ) 부동산개발 2-6 (0) | 2020.06.18 |
| 부동산학) 지대이론이란 무엇인가? (0) | 2020.06.11 |