나만 아는 부동산학개론) 부동산 금융론 2-5

  

1. 부동산금융의 개요

 

지분금융 : 주식, 배당, 원금손해, 자기자본,

                 예) 신디케이츠, 리츠, 조인트벤쳐, 지분증권, 주식, 펀드 공모에 의한 증자

부채금융 : 저당, 채권, 이자, 원금, 타인자본

                예) 저당, 담보신탁, 채권, 유동화 증권

 

주택소비금융 : 실소유자에게 돈 빌려주는 것, 주택소비자, 일시불 빌려줌, 받을때는 장기, 저리 이자

주택개발금융 : 주택 건설 사업자에게 빌려주는 것, 단계적 빌려줌, 완공 후 일시상환, 단기 고리 이자

 

직접금융 : 회사가 투자자에게 돈을 빌림

간접금융 : 금융기관 통해서 돈을 빌림

 

1차저당시장

2차저당시장 : 유동화회사. 주택저당채권 매매. 환금성 유리. 투자자

 

 

 

 

   

2. 주택담보대출

 

융자원금, 융자기간, 융자잔고,

융자상환, 조기상환,

월부금 = 원금상환금 + 이자금

 

대부비율(LTV) = 대출금액 / 부동산가치

대출금액 = 부동산가치 * 대부비율

 

총부채상환비율(DTI) = 당해대출금의 연(월)원리금상환액 + 기타부채 / 연(월)소득

총부채상환비율(DTI) = 저당상수 * 대출원금 + 기타부채 / 소득

융가가능금액 = (연(월)소득 * 총부채상환비율) - 기타부채 / 저당상수

 

  

명목이자율 = 실질이자율 + 기대인플레이션율

실질이자율 = 명목이자율 – 기대인플레이션율

 

 

고정이자율방식

   

변동이자율방식

    

가격수준조정저당대출 방식

 

 

대출위험 : 채무불이행위험, 조기상환, 유동성 위험

위험회피 : 돈적게빌려줌, 변동금리가 고정금리보다 덜 위험, 대출기간 짧음, 원금상환, 부채감담률 1보다

 

 

 

 

   

3. 부동산저당대출제도

 

 

저당상환방법

   - 원금균등분할상환방식 : 원금 균등

   - 원리금균등분할상환방식 : 저당지불액 균등

   - 점증식상환방식(체증식 상환방식)

 

 

(계산기준) 대출잔액(저당잔액) : 원금상환액 : 이자지급액 : 저당지불액

 

 

상환방식비교

   - 저당지불액 크기 :(초기) 원금>원리금>점증 (후기)점증>원리금>원금

   - 원금상환액 크기 :(초기) 원금>원리금>점증 (후기)점증>원리금>원금

   - 저당잔액 크기 :(초기) 점증>원리금>원금

   - 자금회수 빠른 순서 : 원금>원리금>점증

   - 대출총지불액 크기 : 점증>원리금>원금

 

 

 

 

  

4. 한국주택금융공사

 

보금자리론(고정), 디딤돌대출(고정 또는 변경)

주택연금(역모기지론)

 

 

 

 

 

5. 부동산자금조달방법

 

부동산투자회사제도 (리츠)

   - 자기관리 부동산투자회사 : 상근, 5억(설립자본금), 70억원(자본금)

   - 위탁관리 부동산투자회사 : 상근X, 3억(설립자본금), 50억원(자본금)

   - 기업구조조정 부동산투자회사 : 상근X, 3억(설립자본금), 50억원(자본금)

 

프로젝트파이낸싱 (PF)

부동산 신디케이트

조인트 벤처

 

 

 

 

 

 

6. 자산유동화제도

 

 

자산유동화제도 (ABS) : 자산담보부채권(ABS), 주택담보부채권(MBS)

 

저당담보증권의 종류

	MPTS	MBB	MPTB	CMO
원리금수취권(위험)	투자자	발행기관	투자자	투자자
저당권소유권	투자자	발행기관	발행기관	발행기관
콜방어(조기상환)	X	O	O	O
초과담보	X	O	O	O