부동산 5월 동향 : 부동산 분양권 전매제한

이태원클럽 사건으로 인해 코로나19가 확산되는 것은 아닌지 고민하고 있는 상황에서

국토부에서 새로운 부동산 규제정책을 발표하셨네요.

오늘은 2020년 5월 부동산 동향을 살펴보려고 하는데,

대부분의 기사들이 분양권 전매제한 확대에 대한 이야기들이 많네요. 

국토부 5월11일 발표를 간단히 보면

* 서울과 경기 일부 지역에서만 시행됐던 분양권 전매 금지가 오는 8월부터 수도권 전역과 지방광역시로 확대

* 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방광역시에서 공급되는 주택의 분양권 전매제한 기간을 

  기존 6개월에서 소유권 이전 등기까지로 강화

* 2020년 8월까지 주택법 시행령 개정을 완료할 계획이다.

   

5월12일자 아이뉴스24에 따르면 국토교통부가 수도권과 지방광역시에 대해 분양권 전매제한 기간을 소유권 이전등기 시(입주시점)까지로 강화한다. 이 같은 조치로 청약시장에서도 실수요자 위주로 재편될 것이란 전망이 나온다. 기사는 박원갑 KB국민은행 수석부동산 전문위원의 말을 인용해 "경기와 인천, 수도권, 지방광역시 분양시장은 수요 위축으로 타격 불가피하다"며 "단기 전매차익 수요가 급감하면서 실수요 위주 청약으로 재편 될 가능성이 크다" 며 투기수요를 차단해 실수요자의 당첨확률을 높이기 위한 것이다라고 한다.

한편, 전매제한기간 강화에 따라 규제를 피해 오는 8월까지 밀어내기 분양이 대거 예상됨을 놓치지 않았다.

박원갑 수석전문위원의 말을 다시 인용하며 "건설회사들은 전매제한 강화되기 전인 오는 8월 이전에 밀어내기 분양에 나설 것으로 예상된다"고 했으며,

함영진 랩장의 "해당지역의 전매규제가 강화되기 이전인 5~8월 사이 분양을 앞둔 예정 단지규모가 13만7천698세대에 달한다. 올해 12월까지 공급예정 물량 23만7천730세대의 약 57.9%는 제도 시행 전 규제를 피해 쏟아질 것으로 판단된다"며 "건설사가 규제를 피해 오는 8월 이전 밀어내기 공급을 실시할 가능성이 높은 만큼 제도 시행시기를 앞당겨 투기적 가수요를 줄일 필요가 있다"고 말을 인용하며 규제 전 많은 분양을 강조하였다.

   

5월12일자 연합인포맥스는 정부의 수도권과 지방광역시의 분양권 전매 금지를 강화로 인해 전매가 자유로운 기존 분양권이 투자자의 주목을 받을 것이라 보았다.

강화된 전매제한 규제를 적용받는 단지는 8월 주택법 시행령이 개정돼 시행된 이후 입주자 모집 공고를 신청한 단지로, 이는 8월 전에 입주자 모집 공고를 낸다면 전매 제한 기간 6개월만 지나면 횟수에 제한 없이 자유롭게 거래할 수 있다는 말이다.

이는 기존 분양권을 찾는 사람이 늘면서 프리미엄이 붙으면 가격 상승 폭이 커지고 거래량이 늘어날 것이라 전망했다.

   

5월12일자 아시아경제는 정부의 분양권 전매금지 대상지역을 확대로 민간 아파트 분양권 거래 시장의 위축을 이야기하면서, 초저금리 기조 속에 시장에 부동자금이 넘쳐나고 있는 만큼 신규 분양시장에서 이탈한 투자자들이 신축 아파트나 거래 가능한 분양권 매물에 몰리는 '풍선효과'가 나타날 것이라는 우려가 제기하였다. 그리고 일각에서는 규제를 피하기 위한 건설사들의 '밀어내기 분양' 물량이 크게 늘어날 것이라는 전망도 나온다고 하였다.

그리고, 신축 아파트에 대한 시장의 수요는 여전히 많기 때문에 전매가 가능한 기존 분양권으로 매수심리가 집중될 수 있다는 관측이 나온다. 이번 규제를 비켜간 충남 천안, 전북 전주 등으로 원정거래가 늘어날 가능성도 높다. 업계에서는 유동자금이 서울 분양시장이나 기존 아파트 거래 시장으로 쏠릴 것으로 내다보고 있다. 투자의 선택폭이 줄어드는 만큼 '똘똘한 한채' 열풍이 다시 불 수 있다는 설명도 하고 있다.

 

5월12일자 한국경제는 투자자들이 결국 또 다른 비규제 지역으로 몰려가는 풍선 효과가 생길 것이라는 전망을 하면서 최근 투자 수요가 대거 몰려들면서 집값 상승세를 보이고 있는 대전 인근 지역이 새로운 투자 지역으로 거론되고 있다면서 청주나 천안 등을 새로운 투자지역으로 거론하였다.

 

5월12일자 헤럴드경제에서는 규제에 따른 풍선효과가 발생하더라도 언제든 또 규제가 들어올 수 있다라고 말하고 있다. 기사는 함영진 직방 빅데이터랩장의 “이미 나올 수 있을 만한 것들이 다 나왔다고 생각하지만, 이전에 내놨던 규제를 더 강화하는 방향으로도 갈 수 있다”며 “이번 대책에서는 제외된 지방 중소도시 등으로 전매제한이 더 확대될 수 있다”는 말을 인용한다. 그리고 정부의 전매 규제 강화 전인 8월 분양권이나 입주권 투자가 달아오를 경우 시행 시기를 앞당기거나, 규제 대상이 확대될 수 있다고 한다. 또한, 투자 수요가 다시 기존 재건축 아파트에 쏠릴 수 있다는 점에서 재건축 연한 연장, 안전진단 요건 강화 등도 여전히 쓸 수 있는 카드로 언급하였다.

그러면서 권대중 명지대학교 부동산학과 교수의 “경제 상황을 봐가며 규제도 나올 것으로 예상되지만, 종합부동산세 인상이나 전월세상한제 등 시장에 영향을 줄 만한 규제들이 줄줄이 대기 중인 상태” 라는 말을 인용하며 새로운 규제를 전망하고 있다. 

기사들을 정리해보면, 2020년 5월 분양권 전매금지 대상지역 확대로 인해 

분양권 투기는 줄어들고, 실수요자들의 당첨확률이 높아지리라 보네요.

하지만, 8월 이전 밀어내기 분양으로 인해 물량이 많이 나오고 이곳에 투자가 몰리지 않을까라는 예상과 함께 투자자금의 서울 지역으로 회귀 및 기존 분양권, 신규아파트에 대한 관심이 높아질 거라는 보네요.

반면, 헤럴드경제에서 지적한 것과 같이 지금의 정부는 이 규제로 인한 풍선효과에 대한 

새로운 대책을 준비하고 있음을 다시 한번 더 생각해야 겠네요.

정부의 생각대로 분양권이 실수요자들이 집을 구할 수 있는 기회가 되었으면 좋겠네요....