나만 아는 부동산학개론 ) 부동산개발 2-6

부동산개발 위험 : 법률적위험, 시장위험, 비용위험

  * 각 위험의 내용 알고 있어야 함

 

 

@ 부동산개발 타당성분석

시장분석

1) 지역경제분석

  - 경제기반분석은 지역경제분석에서 나온 것

  - 해당 지역이 어떤 산업이 그지역의 기반을 이루는가 살펴보는 것

  - 기반산업 / 비기간산업

  - 경제기반분석 수단 = 입지계수

입지계수   = 특정지역의 A산업 종사자 비율 / 전국의 A산업 종사자 비율                   = 특정지역의 A산업 종사자수/특정지역의 경제활동 인구수                        //  전국의 A산업종사자수/전국의 총 경제활동인구수

    - 입지계수 > 1 기반활동. <1 비기반활동 . =1 자급자족산업

 

    - B/N 비율 = 기반활동고용자수 / 비기반활동고용자수

 

    - 경제기반승수  : 총고용인수의 변화량 = 경제기반승수 * 기반활동인수의 변화량

2) 시장분석 :  수요와공급분석, 공급은 차별화하고 수요는 세분화하여 분석 

3) 시장성분석 : 매매 임대 가능성. 얼마나 빨리 나갈까?. 

                        방식은 흡수율분석. 흡수율 분석은 미래시장의 추세를 알고자 함이 목적

경제성분석

4) 타당성분석 : 수익성 판단. 

5) 투자분석 : 채택여부 결정.

  

 

 

- 시장분석 먼저하고 경제성분석 한다.

 

 

 

@ 부동산개발의 분류

 

부동산개발의 분류 

   - 개발유형에 따른 분류 : 신개발, 재개발,

   - 토지 취득방법에 따른 분류 : 신탁개발방식(소유권이전)

 

 

민간개발(비공영개발)

   - 자체개발사업

   - 공동개발사업 : 등가교환방식, 사업수탁방식(소유권이전 X), 컨소시업구성방식,

                            신디케이트, 차지방식, 토지신탁개발(소유권이전)

    

 

민간투자 사업방식 : BTO. BTL. BOT. BOO. BLT. ROT. ROO.